No cabe duda que la adquisición de una vivienda, representa para la mayoría de los ciudadanos el desembolso de mayor magnitud a lo largo de su vida, siendo habitual que la mayoría de las compras se realicen inicialmente mediante un documento privado, al encontrarse el edificio en construcción. En este contexto, resulta de vital importancia conocer cuales son nuestros derechos ante un posible incumplimiento de alguna de las partes contratantes.
El artículo 1.124 del Código Civil, regula con carácter general, el derecho que tiene cualquiera de las partes, (vendedora o compradora) de exigir a la otra, el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, en el supuesto en el que se haya producido un incumplimiento unilateral de las obligaciones estipuladas en el contrato y en ambos casos, añade el citado precepto, el perjudicado podrá exigir daños y perjuicios. Esta facultad se entiende implícita en todos los contratos que originan obligaciones recíprocas, salvo que las partes hayan dispuesto otra cosa en virtud del principio de autonomía de la voluntad que preside el derecho de obligaciones.
Los presupuestos que la Jurisprudencia ha establecido para el ejercicio de la acción resolutoria son:
1.- La existencia de un contrato que origine obligaciones recíprocas
2.- Incumplimiento de una obligación principal, no accesoria.
3.- Que quien ejercite la acción haya cumplido con sus obligaciones
4.- Que la acción haya sido ejercitada dentro del plazo (15 años).

La compraventa de bienes inmuebles, gozan igualmente, de un régimen específico recogido en los artículos 1.503 y 1.504 del Código Civil. El primero de los artículos citados, posibilita que se pueda proceder a la resolución del contrato sin que medie todavía el incumplimiento, sino sólo cuando existe el fundado temor de perder la cosa vendida y el pago del precio. En este sentido, el Tribunal Supremo, ha señalado que la interpretación de la norma es restrictiva puesto que ha de probarse no sólo la existencia del temor y su fundamento sino que también éste pueda ocasionar la pérdida de la cosa y del precio.
El artículo 1.504 del Código Civil, posibilita la resolución de la venta ante la falta de pago del precio, siempre que se haya pactado y se haya requerido a la otra parte judicial o notarialmente, una vez haya finalizado el plazo para el pago. Este precepto, contiene el denominado pacto comisorio, en virtud del cual, el pago del precio, unido a otros requisitos va a originar la resolución del contrato (STS 24-4-1998).
No obstante, al igual que señalábamos en relación con el artículo 1.124 del Código Civil, el artículo 1.504 es una norma dispositiva, por lo que las partes contratantes pueden variar sus requisitos, atenuándolos o agravándolos, al amparo del principio de autonomía privada. (STS de 31-1-1994).
En materia del derecho de los consumidores, existen diversas disposiciones que articulan importantes instrumentos legales de protección y defensa ante el vendedor e incluso frente a los restantes agentes que intervienen en la edificación.
Los incumplimientos contractuales mas frecuentes respecto del vendedor, son el retraso de la entrega de la vivienda, incumplimiento de las calidades ofertadas y defectos constructivos.
Actualmente existe un régimen de responsabilidad diferenciado en función de que la fecha de solicitud de licencia de edificación sea anterior o posterior a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Sistema anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación:
El artículo 1.591 del Código Civil establecía los siguientes derechos a favor del del comprador en los casos de ruina del edificio:
a) Si se produjese la ruina del edificio de que forma parte la vivienda por defectos de construcción puestos de manifiesto en los 10 años siguientes a la terminación del edificio, el contratista de la obra deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
b) Si la ruina se produjese por defectos del suelo o en la dirección de la obra puestos igualmente de manifiesto durante los 10 años siguientes a la terminación del edificio, el Arquitecto que dirigió la obra deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
c) Si la ruina se produce por incumplimiento de las condiciones del contrato de obra por parte del contratista, dicho contratista deberá indemnizar los daños y perjuicios causados, siendo en este caso el plazo para reclamar el de 15 años.
Si no es posible determinar quién es responsable de los defectos que producen la ruina del edificio (el contratista de la obra, el promotor inmobiliario, el arquitecto, etc), se podrá dirigir la reclamación contra cualquiera de ellos indistintamente o contra todos a la vez.
El Tribunal Supremo considera que el concepto de ruina a que se refiere el artículo 1.591 del Código Civil, comprende no sólo la ruina en sentido estricto, sino también aquellos defectos de construcción o en la estructura del edificio que impiden su normal disfrute, utilización y habitabilidad, y que representan un riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación con el transcurso del tiempo si no se adoptan las medidas correctoras necesarias y efectivas.
Sistema de la Ley de Ordenación de la Edificación:
La Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 establece que las personas físicas o jurídicas que intervengan en la edificación responderán frente a los propietarios o terceros adquirentes de un edificio o de parte del mismo de la siguiente forma:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos en la misma Ley.
c) Durante un año, responderá únicamente el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Los plazos expresados comienzan a contarse desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde que éstas hayan sido subsanadas.
La Ley establece como garantía para el adquirente un sistema de seguros, que son los siguientes:
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la Ley.
Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales, que son los que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
De los tres tipos de seguros mencionados, la Ley establece como obligatorio únicamente el último de los citados, que es un seguro decenal para garantizar los daños por vicios o defectos estructurales del edificio.

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